Nhà trong ngõ là loại hình nhà ở phổ biến tại các đô thị lớn, thường nằm sâu trong các tuyến ngõ, hẻm với đặc điểm diện tích đất hẹp, chiều ngang nhỏ và hạ tầng hạn chế. Khi xây dựng, nhiều gia chủ quan tâm việc nhà trong ngõ xây được mấy tầng để vừa hợp pháp vừa đáp ứng nhu cầu sinh hoạt? Bài viết dưới đây sẽ cung cấp cho bạn thông tin chi tiết về quy định xây nhà trong ngõ, lưu ý và mức xử phạt nếu vi phạm quy định.
Nhà trong ngõ được xây mấy tầng theo quy định pháp luật
Nhiều gia chủ thường băn khoăn nhà trong ngõ được xây mấy tầng, bởi đặc trưng của loại hình nhà ở này là diện tích hẹp, chiều ngang nhỏ và bị giới hạn bởi hạ tầng giao thông. Ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, việc xây dựng nhà trong ngõ/hẻm chịu sự quản lý chặt chẽ theo Luật Xây dựng 2014 (Điều 109, 110, sửa đổi 2020) cùng với quy hoạch phân khu và tiêu chuẩn kỹ thuật quốc gia.
Theo quy định xây nhà trong ngõ, số tầng và chiều cao tối đa của nhà ở riêng lẻ được xác định dựa trên lộ giới đường và bản đồ quy hoạch chi tiết tại từng địa phương. Điều này giúp đảm bảo mỹ quan đô thị, an toàn kết cấu và sự thông thoáng cho cộng đồng dân cư.
Ngõ nhỏ hơn 3,5m
Theo quy định xây dựng nhà trong ngõ, những công trình có lộ giới dưới 3,5m chỉ được phép xây tối đa 03 tầng (01 tầng trệt và 02 tầng lầu). Đây là quy định bắt buộc nhằm bảo đảm an toàn giao thông, phòng cháy chữa cháy và sự thông thoáng không gian sống trong khu vực.
Ngõ 3,5–7m
Với ngõ rộng từ 3,5m đến dưới 7m, nhà ở được phép xây tối đa 03 tầng. Trong trường hợp có khoảng lùi hợp lý hoặc nằm ở khu vực trung tâm, số tầng có thể tăng lên tối đa 04 tầng theo quy định xây nhà trong hẻm do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Ngõ 7–12m
Nhà trong ngõ có lộ giới từ 7m đến dưới 12m được phép xây tối đa 4 tầng, và có thể được phê duyệt đến 5–6 tầng nếu đảm bảo các yếu tố tăng chiều cao như được xây trên lô đất rộng, có gara ô tô, thang máy, sân thượng tại trung tâm thành phố và đáp ứng quy định phòng cháy chữa cháy.
Nhà liền kề trong ngõ
Theo quy định xây nhà trong ngõ, đối với các dãy nhà liền kề trong hẻm, việc xây dựng phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định về chiều cao, kiến trúc và quy hoạch nhằm đảm bảo đồng bộ, an toàn và mỹ quan đô thị. Cụ thể:
- Chiều cao tối đa của nhà ở liền kề không được vượt quá 06 tầng.
- Với ngõ có chiều rộng dưới 6m, công trình chỉ được xây cao tối đa 04 tầng để đảm bảo thông thoáng và an toàn phòng cháy chữa cháy.
- Trường hợp khu vực chưa có quy hoạch chi tiết được phê duyệt, chiều cao nhà liền kề không vượt quá 4 lần chiều rộng mặt tiền.
- Trong một dãy nhà liền kề, nếu có sự chênh lệch độ cao thì công trình mới chỉ được phép cao hơn tối đa 2 tầng so với số tầng trung bình của cả dãy.
Bảng tra nhanh số tầng nhà trong ngõ theo lộ giới đường
Để giúp gia chủ dễ dàng hình dung nhà trong ngõ được xây mấy tầng, Beta Home đã tổng hợp bảng dưới đây tổng hợp quy định số tầng tối đa theo từng mức lộ giới. Thông tin được xây dựng dựa trên quy định xây nhà trong ngõ và quy định xây dựng nhà ở trong hẻm, đồng thời tham chiếu Luật Xây dựng và quy hoạch đô thị hiện hành
| Lộ giới/ngõ | Số tầng tối đa được phép xây | Ghi chú |
| < 3,5m | 3 tầng | Gồm 1 trệt + 2 tầng lầu |
| 3,5 – 7m | 3 hoặc 4 tầng | Tầng 4 cần có khoảng lùi |
| 7 – 12m | 4 hoặc 5 tầng | Tùy điều kiện và vị trí, tầng 5 có khoảng lùi |
| 12 – 20m | 4–6 tầng | Tầng 6 cần có khoảng lùi |
| 20 – 25m | 5–7 tầng | Phải xét thêm hạ tầng, tầng 7 có khoảng lùi |
| > 25m | 5 hoặc 6 tầng | Theo quy hoạch chi tiết khu vực |
Các quy định khác cần lưu ý khi xây nhà trong ngõ
Bên cạnh việc xác định nhà trong ngõ được xây mấy tầng, chủ đầu tư cần nắm rõ thêm các quy định liên quan đến kiến trúc, mật độ xây dựng và hạ tầng kỹ thuật để công trình hợp pháp, an toàn và phù hợp với quy hoạch.
Chiều cao tối đa và độ đua ban công
Theo Luật Xây dựng 2020, các hạng mục như ban công, mái đua, ô văng, gờ chỉ, bậu cửa chỉ được phép vươn ra ngoài chỉ giới đường đỏ trong giới hạn nhất định:
- Nếu lộ giới < 4m: không được phép đua ra.
- Nếu lộ giới từ 4m đến < 7m: được phép vươn tối đa 0,6m.
- Nếu lộ giới ≥ 7m: được phép vươn tối đa 1m.
Các công trình dưới 7 tầng chỉ được mở rộng không gian công cộng (ban công, mái đua…) tối đa 0,2m dưới độ cao 3,5m. Mọi thiết kế vượt quá quy định có thể bị xử phạt và buộc tháo dỡ.
Hình khối và kiến trúc công trình
Công trình phải tuân thủ quy hoạch chi tiết, quy chuẩn kỹ thuật xây dựng và các quy định hiện hành về kiến trúc cảnh quan. Theo quy định xây nhà trong ngõ, những yếu tố cần lưu ý bao gồm:
- Quy mô, chiều cao và mật độ xây dựng chung của khu vực.
- Bố cục mặt đứng, mái, cửa sổ, cửa ra vào.
- Màu sắc, vật liệu xây dựng phải đồng bộ, không phá vỡ mỹ quan đô thị.
Mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất
Trong các hướng dẫn về quy định xây dựng nhà ở trong hẻm, mật độ xây dựng thường dao động từ 60% – 80% diện tích đất đối với những ngôi nhà trong ngõ hẹp. Với các khu vực chưa có quy hoạch chi tiết, chủ đầu tư cần xin ý kiến và phê duyệt của cơ quan có thẩm quyền để xác định mật độ cũng như hệ số sử dụng đất.
Hệ thống hạ tầng kỹ thuật
Ngoài việc quan tâm nhà trong ngõ được xây mấy tầng, chủ đầu tư còn cần chú trọng đến hệ thống hạ tầng kỹ thuật. Theo Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020), công trình trong ngõ/hẻm phải bảo đảm kết nối đồng bộ với hạ tầng hiện hữu, bao gồm:
- Hệ thống cấp – thoát nước đáp ứng tiêu chuẩn vệ sinh môi trường, phòng cháy chữa cháy.
- Hệ thống điện, chiếu sáng và viễn thông phải lắp đặt an toàn, không gây nguy hiểm cho cư dân xung quanh.
- Thiết kế, thi công và nghiệm thu các hạng mục này cần tuân thủ đúng quy định pháp luật về an toàn điện, an toàn cháy nổ và các tiêu chuẩn kỹ thuật quốc gia.
Lưu ý quan trọng khi xây nhà trong ngõ
Khi xây dựng, gia chủ thường quan tâm đến việc nhà trong ngõ được xây mấy tầng cũng như các yêu cầu pháp lý khác. Để công trình hợp pháp, an toàn và phù hợp với quy hoạch đô thị, việc tuân thủ quy định xây nhà trong ngõ là bắt buộc. Một số lưu ý quan trọng bao gồm:
- Trước khi lập hồ sơ xây dựng gia chủ cần kiểm tra kỹ quy hoạch chi tiết khu vực để đảm bảo công trình hợp pháp và không vi phạm quy định quy hoạch.
- Khi chuẩn bị xây dựng gia chủ cần chuẩn bị hồ sơ xin giấy phép đầy đủ gồm bản vẽ thiết kế giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các giấy tờ liên quan.
- Để hạn chế rủi ro trong quá trình thi công gia chủ nên lựa chọn nhà thầu xây dựng uy tín có kinh nghiệm và hợp đồng rõ ràng đảm bảo chất lượng công trình.
- Việc cơi nới hoặc nâng tầng nhà trong ngõ phải được cấp phép điều chỉnh nếu tự ý thay đổi gia chủ có thể bị xử phạt và buộc tháo dỡ.
- Nhà trong ngõ có nguy cơ cháy nổ cao vì vậy gia chủ cần lắp đặt hệ thống báo cháy cửa thoát hiểm và thiết bị chữa cháy để đảm bảo an toàn.
Mức xử phạt khi xây nhà vượt số tầng cho phép
Theo quy định pháp luật hiện hành về xây nhà trong ngõ, chủ sở hữu bất động sản có quyền xây dựng trong phạm vi thửa đất của mình nhưng phải tuân thủ giấy phép xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp và không làm ảnh hưởng đến quyền lợi của các hộ liền kề.
Nếu chủ đầu tư vi phạm, chẳng hạn xây vượt tầng hoặc không tuân thủ quy định xây dựng nhà ở trong hẻm, hành vi này sẽ bị coi là vi phạm trật tự xây dựng và phải xử lý hành chính. Cụ thể:
- Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị, nếu xây dựng sai so với giấy phép, mức phạt tiền có thể dao động từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng tùy mức độ vi phạm.
- Đối với công trình quy mô lớn, phức tạp hoặc thuộc dự án đầu tư xây dựng, nếu không tuân thủ đúng giấy phép hoặc quy hoạch đã phê duyệt, mức xử phạt có thể từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng.
Ngoài hình thức xử phạt tiền, chủ đầu tư còn có thể bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả, bao gồm buộc tháo dỡ phần công trình xây dựng sai phép hoặc điều chỉnh lại theo giấy phép được cấp.
Câu hỏi thường gặp
Khi tìm hiểu nhà trong ngõ được xây mấy tầng, nhiều gia chủ cũng quan tâm đến các vấn đề liên quan như giấy phép xây dựng, quy định về ban công, độ đua hay việc cơi nới, nâng tầng. Dưới đây là những câu hỏi thường gặp, được giải đáp dựa trên Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020) và các quy định pháp luật hiện hành.
Xây nhà trong ngõ có cần xin giấy phép không
Có. Theo Luật Xây dựng 2014, sửa đổi bổ sung 2020, mọi công trình nhà ở đô thị đều phải có giấy phép xây dựng, trừ các trường hợp được miễn theo quy định pháp luật.
Nhà trong ngõ có được xây ban công không
Được phép xây ban công nhưng phải tuân thủ quy định xây dựng nhà ở trong hẻm. Ban công chỉ được vươn ra ngoài chỉ giới đường đỏ trong giới hạn cho phép và phải bảo đảm an toàn.
Xây nhà trong ngõ được đua ra bao nhiêu
Theo Luật Xây dựng 2020, nếu lộ giới nhỏ hơn 4m thì không được đua ra. Với lộ giới từ 4m đến dưới 7m, độ đua tối đa 0,6m và với lộ giới từ 7m trở lên, độ đua tối đa 1m.
Xây nhà trong ngõ vượt số tầng có bị xử phạt không
Có. Nếu xây dựng vượt số tầng cho phép hoặc sai giấy phép, chủ đầu tư có thể bị xử phạt hành chính từ 3 – 5 triệu đồng đối với nhà ở riêng lẻ và cao hơn đối với công trình lớn.
Có được cơi nới hoặc nâng tầng nhà trong ngõ không
Chỉ được phép khi có giấy phép điều chỉnh từ cơ quan có thẩm quyền. Nếu tự ý cơi nới hoặc nâng tầng, gia chủ có thể bị xử phạt và buộc tháo dỡ phần vi phạm.
Vấn đề nhà trong ngõ xây được mấy tầng phụ thuộc trực tiếp vào lộ giới đường, mật độ xây dựng và quy hoạch tại từng địa phương. Để công trình hợp pháp và an toàn, gia chủ cần xin giấy phép xây dựng đầy đủ, tuân thủ quy chuẩn kỹ thuật và lựa chọn nhà thầu uy tín. Thực hiện đúng quy định xây nhà trong ngõ không chỉ tránh rủi ro pháp lý mà còn góp phần tạo nên không gian sống tiện nghi, đồng bộ và hài hòa với cảnh quan đô thị.
Xem thêm: https://betahomevietnam.com/quy-dinh-xay-dung-nha-o-do-thi/
