Trong lĩnh vực xây dựng, việc nắm rõ quy định về cấp phép xây dựng là yếu tố bắt buộc để đảm bảo công trình hợp pháp, an toàn và phù hợp quy hoạch. Các quy định này không chỉ giúp chủ đầu tư tránh rủi ro vi phạm hành chính mà còn góp phần duy trì trật tự, mỹ quan đô thị và phát triển bền vững.
Khái niệm và cơ sở pháp lý về cấp phép xây dựng
Cấp phép xây dựng là quá trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành văn bản pháp lý, cho phép cá nhân hoặc tổ chức được thực hiện hoạt động xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo hay di dời công trình.
Hoạt động cấp phép nhằm đảm bảo công trình phù hợp với quy hoạch đô thị, quy chuẩn kỹ thuật xây dựng, đồng thời giúp Nhà nước quản lý hiệu quả trật tự xây dựng trên địa bàn. Cơ sở pháp lý về cấp phép xây dựng hiện nay được quy định tại:
- Luật Xây dựng 2014, đã được sửa đổi, bổ sung bởi Luật Xây dựng 2020 và cập nhật các điểm mới trong Luật Đất đai 2024.
- Nghị định 139/2017/NĐ-CP – Nghị định về cấp phép xây dựng 2017
- Thông tư 15/2016/TT-BXD hướng dẫn về cấp phép xây dựng do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành
- Nghị định 15/2021/NĐ-CP và Nghị định 140/2025/NĐ-CP quy định chi tiết một số nội dung quản lý hoạt động xây dựng.
- Nghị định 175/2024/NĐ-CP
- Các thông tư hướng dẫn của Bộ Xây dựng và quy định riêng của từng địa phương, trong đó có Hà Nội – nơi đang áp dụng quy định chặt chẽ về cấp phép xây dựng nhà ở đô thị.
Quy định về cấp phép xây dựng nhà ở Hà Nội
Trong bối cảnh đô thị hóa, quy định cấp phép xây dựng nhà ở Hà Nội được áp dụng chặt chẽ theo luật cấp phép xây dựng nhà ở mới nhất. Các thủ tục cấp phép phải phù hợp quy hoạch, bảo đảm an toàn, môi trường. Đối với trường hợp đặc thù như cấp phép xây dựng có thời hạn hay cấp phép xây dựng tầng hầm được quy định riêng.
Trường hợp miễn giấy phép xây dựng
Theo khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014, đã được sửa đổi, bổ sung bởi Luật Xây dựng 2020, đồng thời cập nhật theo Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024 và Luật Điện lực 2024, có hiệu lực từ ngày 01/07/2025, các công trình sau đây được miễn giấy phép xây dựng:
- Công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng khẩn cấp.
- Công trình thuộc dự án đầu tư có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt.
- Nhà ở riêng lẻ dưới 07 tầng trong khu đô thị, áp dụng cả trong quy định về cấp phép xây dựng nhà ở Hà Nội.
- Nhà ở riêng lẻ tại nông thôn, miền núi, hải đảo (không thuộc khu bảo tồn, di tích).
- Công trình cấp 4, công trình quảng cáo, hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động.
- Công trình sửa chữa, cải tạo nhỏ, không thay đổi công năng, không ảnh hưởng kết cấu chịu lực; một số trường hợp có thể xin cấp phép xây dựng có thời hạn.
- Công trình xây dựng tạm theo Điều 131 Luật Xây dựng 2014.
- Công trình đã có thông báo thẩm định thiết kế đủ điều kiện phê duyệt.
- Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị hoặc trên địa bàn từ hai tỉnh trở lên; một số hạng mục đặc biệt như cấp phép xây dựng tầng hầm được xem xét riêng.
- Công trình điện gió ngoài khơi đã được giao khu vực biển để triển khai.
Điều kiện để được cấp phép xây dựng
Theo Luật Xây dựng 2014, sửa đổi bổ sung năm 2020 và các nghị định hướng dẫn (như Nghị định 15/2021/NĐ-CP) một công trình được xem xét cấp phép xây dựng khi đáp ứng đồng thời các yêu cầu sau:
- Công trình phải phù hợp với quy hoạch chi tiết hoặc quy hoạch phân khu đã được phê duyệt nếu khu vực chưa có quy hoạch thì cần tuân thủ quy chế quản lý kiến trúc
- Công trình phải đảm bảo an toàn về chịu lực và an toàn trong quá trình sử dụng đồng thời đáp ứng các yêu cầu về phòng cháy chữa cháy và bảo vệ môi trường theo quy định
- Công trình phải tuân thủ chỉ giới xây dựng và đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về mật độ xây dựng khoảng lùi công trình cũng như giới hạn chiều cao theo quy chuẩn kỹ thuật
- Hồ sơ thiết kế công trình phải do tổ chức hoặc cá nhân có đủ năng lực thực hiện trường hợp nhà ở riêng lẻ nhỏ hơn ba tầng hoặc dưới 250m² hộ gia đình có thể tự thiết kế
- Đối với công trình có tầng hầm cần cung cấp giải pháp kỹ thuật chứng minh an toàn cho nền móng và công trình lân cận đồng thời có biện pháp chống thấm chống sạt lở hiệu quả
- Hồ sơ xin cấp phép xây dựng phải đầy đủ theo Điều 95 Luật Xây dựng bao gồm đơn đề nghị giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hồ sơ thiết kế và các tài liệu pháp lý kèm theo
Thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng 2025
Ngày 12/6/2025, Chính phủ ban hành Nghị định 140/2025/NĐ-CP quy định về việc phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 02 cấp trong lĩnh vực quản lý nhà nước thuộc Bộ Xây dựng. Đây là bước điều chỉnh quan trọng trong hệ thống quy định về cấp phép xây dựng, nhằm phân cấp mạnh mẽ cho cơ sở, bảo đảm hoạt động quản lý xây dựng được minh bạch và hiệu quả hơn.
Theo Điều 4 Nghị định 140/2025/NĐ-CP, kể từ ngày 01/07/2025, thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng có sự thay đổi như sau:
- Ủy ban nhân dân cấp xã được giao thẩm quyền thực hiện cấp phép xây dựng theo khoản 2 và khoản 3 Điều 103 Luật Xây dựng 2014, đã được sửa đổi, bổ sung năm 2020.
- Ủy ban nhân dân cấp xã đồng thời có thẩm quyền chấp thuận địa điểm xây dựng theo khoản 9 Điều 53 Nghị định 175/2024/NĐ-CP ngày 30/12/2024 của Chính phủ về quản lý hoạt động xây dựng.
- Trình tự, thủ tục và các nội dung liên quan đến giấy phép xây dựng và chấp thuận địa điểm xây dựng tiếp tục được áp dụng theo Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020) và Nghị định 175/2024/NĐ-CP.
Như vậy, từ ngày 01/07/2025, sau khi cấp huyện chấm dứt hoạt động theo mô hình cũ, UBND cấp xã chính thức trở thành cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng.
Xử phạt khi xây dựng không phép, sai phép
Theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP, hành vi thi công sai phép hoặc không phép đều bị xử phạt hành chính và áp dụng biện pháp khắc phục. Đây là nội dung quan trọng trong hệ thống quy định về cấp phép xây dựng. Ngoài phạt tiền, công trình vi phạm có thể bị buộc phá dỡ hoặc xử lý theo Điều 81 Nghị định 16/2022/NĐ-CP. Mức phạt với cá nhân bằng một nửa tổ chức.
Đối với xây dựng sai phép:
- Nhà ở riêng lẻ phạt 15 – 40 triệu đồng tùy loại giấy phép.
- Công trình trong khu bảo tồn, di tích hoặc công trình khác phạt 25 – 70 triệu đồng.
- Công trình lớn phải lập báo cáo khả thi hoặc kinh tế – kỹ thuật phạt 70 – 120 triệu đồng.
Xây dựng không phép:
- Nhà ở riêng lẻ phạt 60 – 80 triệu đồng.
- Công trình trong khu bảo tồn, di tích hoặc công trình khác phạt 80 – 100 triệu đồng.
- Công trình lớn phạt 120 – 140 triệu đồng.
Các mức phạt này được áp dụng thống nhất trên toàn quốc, bao gồm cả các quy định chi tiết trong luật cấp phép xây dựng nhà ở mới nhất và các quy định cấp phép xây dựng nhà ở Hà Nội.
Lệ phí và thời hạn hiệu lực giấy phép xây dựng
Theo quy định về cấp phép xây dựng hiện hành, mức lệ phí cấp giấy phép xây dựng có sự khác biệt tùy địa phương và loại công trình. Tại TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội, phí cấp giấy phép xây dựng cho nhà ở riêng lẻ hoặc nhà cấp 4 là 75.000 đồng/giấy phép, còn đối với các công trình khác là 150.000 đồng/giấy phép.
Tại TP. Đà Nẵng, lệ phí được áp dụng theo Nghị quyết 57/2016/NQ-HĐND, trong đó mức thu là 50.000 đồng/giấy phép đối với nhà ở riêng lẻ, 100.000 đồng/giấy phép cho công trình khác và 10.000 đồng trong trường hợp điều chỉnh, gia hạn hoặc cấp lại giấy phép.
Về thời hạn hiệu lực, theo Điều 90 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020) và hướng dẫn tại luật cấp phép xây dựng nhà ở mới nhất, giấy phép có giá trị 12 tháng kể từ ngày cấp. Nếu quá thời hạn mà chưa khởi công, chủ đầu tư phải xin gia hạn.
Mỗi giấy phép được gia hạn tối đa 02 lần, mỗi lần không quá 12 tháng. Quy định này áp dụng cho nhiều trường hợp, bao gồm cả cấp phép xây dựng có thời hạn và các công trình đặc biệt như cấp phép xây dựng tầng hầm, nhằm bảo đảm công trình phù hợp với quy hoạch tại thời điểm xin gia hạn.
Hồ sơ và thủ tục xin cấp phép xây dựng
Theo Điều 95 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020) và Điều 55 Nghị định 175/2014/NĐ-CP, hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở gồm 02 bộ hồ sơ với các thành phần chính.
- 02 bộ hồ sơ theo quy định.
- Đơn xin cấp giấy phép xây dựng theo mẫu.
- Giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất (sổ đỏ, quyết định giao đất…).
- 02 bộ bản vẽ thiết kế gồm: tổng mặt bằng dự án, mặt bằng định vị công trình, bản vẽ kiến trúc (mặt bằng, mặt đứng, mặt cắt), bản vẽ móng.
- Bản cam kết bảo đảm an toàn với công trình liền kề (nếu có).
Trình tự thủ tục xin cấp phép xây dựng(theo Điều 102, 103 Luật Xây dựng 2014 và Nghị định 140/2025/NĐ-CP):
- Bước 1: Nộp hồ sơ tại Trung tâm phục vụ hành chính công hoặc bộ phận tiếp nhận hồ sơ của UBND cấp xã.
- Bước 2: Cơ quan tiếp nhận kiểm tra hồ sơ, cấp giấy biên nhận hoặc hướng dẫn bổ sung.
- Bước 3: Cơ quan có thẩm quyền thẩm định hồ sơ, giải quyết yêu cầu cấp phép.
- Bước 4: Trả kết quả cho người nộp theo thời hạn quy định.
Những điểm mới trong quy định cấp phép xây dựng 2025
Từ ngày 01/7/2025, thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ sẽ được phân cấp về UBND cấp xã thay vì cấp huyện. Quy định mới này giúp rút ngắn thời gian xử lý, tạo thuận lợi cho người dân khi làm thủ tục, đồng thời tăng tính minh bạch trong quản lý xây dựng.
Về miễn giấy phép, pháp luật tiếp tục duy trì các trường hợp không cần xin cấp phép xây dựng như công trình bí mật nhà nước, công trình khẩn cấp, công trình đầu tư công, công trình xây dựng tạm. Ngoài ra, hoạt động sửa chữa, cải tạo nhỏ không thay đổi công năng, không ảnh hưởng kết cấu và phù hợp quy hoạch cũng được miễn.
Quy định 2025 bổ sung yêu cầu về an toàn lao động và môi trường. Chủ đầu tư phải có kế hoạch an toàn chi tiết cho từng công trình, nếu vi phạm sẽ bị đình chỉ thi công. Một số công trình công cộng bắt buộc dùng vật liệu xanh và thiết kế hạng mục dành cho người khuyết tật, hướng tới phát triển bền vững.
Về thiết kế và quy hoạch, nhà ở riêng lẻ phải tuân thủ khoản 7 Điều 79 Luật Xây dựng 2014, đồng thời phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng, quy hoạch đô thị, quy chế quản lý kiến trúc hoặc quy hoạch điểm dân cư nông thôn. Điều này nhằm đảm bảo công trình hài hòa cảnh quan và hạn chế xây dựng sai phép.
Có thể thấy, quy định về cấp phép xây dựng giữ vai trò quan trọng trong quản lý hoạt động xây dựng và bảo đảm quyền lợi hợp pháp của chủ đầu tư. Người dân, doanh nghiệp cần thường xuyên cập nhật các quy định mới nhất, chuẩn bị hồ sơ đúng thủ tục để việc thi công diễn ra thuận lợi, đúng pháp luật và an toàn.
