Trong bối cảnh đô thị hóa nhanh chóng, việc tuân thủ quy định xây dựng nhà ở đô thị là yếu tố bắt buộc để đảm bảo an toàn, mỹ quan và tính pháp lý cho công trình. Các quy định này không chỉ giúp chủ đầu tư nắm rõ quyền và nghĩa vụ khi xây dựng, mà còn góp phần duy trì trật tự, quy hoạch bền vững cho đô thị.
Cơ sở pháp lý về xây dựng nhà ở đô thị
Việc xây dựng nhà ở trong khu vực đô thị hiện nay phải tuân thủ nghiêm ngặt theo quy định xây dựng nhà ở đô thị do pháp luật Việt Nam ban hành. Các văn bản pháp lý chính bao gồm:
- Luật Xây dựng 2014 (số 50/2014/QH13), đã được sửa đổi, bổ sung tại Luật số 62/2020/QH14.
- Nghị định số 15/2021/NĐ-CP ngày 03/3/2021 quy định chi tiết một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng.
- Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng
- Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024 (số 40/2024/QH15), trong đó có các quy định liên quan đến cấp phép xây dựng, khoảng lùi, mật độ xây dựng.
- Quy chuẩn xây dựng Việt Nam (QCVN) và Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam (TCVN), quy định chi tiết các yêu cầu kỹ thuật bắt buộc khi thiết kế, thi công nhà ở đô thị.
Đất ở đô thị và điều kiện xây dựng
Trong quá trình đô thị hóa, việc xây dựng nhà ở phải tuân thủ đầy đủ quy định xây dựng nhà ở đô thị để bảo đảm an toàn, pháp lý và phù hợp quy hoạch. Tại các thành phố lớn, đặc biệt là Hà Nội, quy định xây dựng nhà ở Hà Nội được áp dụng nghiêm ngặt nhằm quản lý không gian kiến trúc và hạ tầng đô thị.
Đất ở đô thị là gì?
Theo Điều 144 Luật Đất đai 2013, đất ở đô thị bao gồm đất sử dụng để xây dựng nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt, vườn, ao trong cùng một thửa đất tại khu dân cư đô thị. Việc sử dụng đất phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt, đồng thời phù hợp với các quy định xây dựng nhà ở đô thị hiện hành.
Đặc biệt tại thủ đô, quy định xây dựng nhà ở Hà Nội được áp dụng chặt chẽ hơn, trong đó yêu cầu việc bố trí đất phải đồng bộ với hạ tầng công cộng, bảo đảm vệ sinh môi trường và duy trì cảnh quan đô thị hiện đại.
Ngoài ra, theo khoản 4 và 5 Điều 144 Luật Đất đai 2013, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất, quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng đô thị để quy định hạn mức đất ở giao cho từng hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở cũng như diện tích tối thiểu được phép tách thửa.
Điều kiện để được xây dựng trên đất đô thị
Căn cứ Điều 93 Luật Xây dựng 2014, đã được sửa đổi, bổ sung tại khoản 32 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, đồng thời liên quan đến điểm i khoản 1 Điều 57 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024, việc xây dựng nhà ở riêng lẻ tại khu vực đô thị chỉ được cấp giấy phép khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:
- Có quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định xây dựng nhà ở đô thị của Luật Đất đai 2013.
- Công trình phải phù hợp với mục đích sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
- Hồ sơ thiết kế xây dựng phải tuân thủ yêu cầu kỹ thuật theo QCVN 01:2021/BXD về quy hoạch xây dựng, đồng thời thực hiện đúng quy định tại khoản 7 Điều 79 Luật Xây dựng 2014 về thiết kế công trình.
- Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và hạ tầng kỹ thuật, tuân thủ các yêu cầu về phòng cháy chữa cháy, bảo vệ môi trường.
- Có đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng và hồ sơ kèm theo theo quy định xây dựng nhà ở đô thị tại Điều 95, 96 và 97 Luật Xây dựng 2014.
Các quy định xây dựng nhà ở đô thị
Để đảm bảo an toàn, trật tự và tính pháp lý trong hoạt động xây dựng, quy định xây dựng nhà ở đô thị đặt ra những yêu cầu bắt buộc mà chủ đầu tư và hộ gia đình cần tuân thủ. Những quy định này đặc biệt quan trọng đối với các dự án xây dựng tại các thành phố lớn như Hà Nội nhằm bảo vệ cảnh quan, hạ tầng và quyền lợi cộng đồng.
Phải có giấy phép xây dựng
Theo Điều 89 Luật Xây dựng 2014, mọi công trình nhà ở riêng lẻ trong khu vực đô thị, trừ trường hợp được miễn, đều phải có giấy phép trước khi khởi công. Đây là một trong những quy định xây dựng nhà ở đô thị quan trọng nhằm đảm bảo công trình đúng quy hoạch, tiêu chuẩn kỹ thuật và an toàn pháp lý.
Không xây vượt số tầng, không lấn chiếm đất
Căn cứ khoản 4 Điều 12 Luật Xây dựng 2014 và Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024, nhà ở tại đô thị phải tuân thủ quy định về mật độ xây dựng, số tầng và chỉ giới. Đặc biệt, quy định xây dựng nhà ở Hà Nội kiểm soát nghiêm các hành vi vượt tầng, sai phép hay lấn chiếm đất công cộng.
Không để vật liệu rơi vãi, gây nguy hiểm cho xung quanh
Theo QCVN 18:2021/BXD, chủ đầu tư phải che chắn, thu gom vật liệu đúng quy định trong quá trình thi công. Nếu để vật liệu rơi vãi, gây mất an toàn cho khu dân cư, sẽ bị xử phạt theo khoản 1 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP. Đây là quy định xây dựng nhà ở đô thị nhằm bảo đảm an toàn cộng đồng.
Trách nhiệm bồi thường khi gây hư hại nhà liền kề
Điều 605 Bộ luật Dân sự 2015 quy định, khi việc xây dựng làm nứt tường, lún, sập đổ công trình liền kề, chủ đầu tư phải bồi thường và khắc phục toàn bộ thiệt hại. Điều này thể hiện rõ tính minh bạch của quy định xây dựng nhà ở đô thị.
Các quy định kỹ thuật khi xây dựng nhà ở đô thị
Ngoài điều kiện pháp lý, chủ đầu tư phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định xây dựng nhà ở đô thị theo quy chuẩn quốc gia. Điều này giúp đảm bảo công trình phù hợp quy hoạch, an toàn và bền vững. Riêng tại Hà Nội, quy định xây dựng nhà ở Hà Nội được áp dụng chặt chẽ hơn để bảo vệ cảnh quan đô thị.
Mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất
Theo QCVN 01:2021/BXD, mật độ xây dựng được xác định theo diện tích lô đất và loại công trình. Với lô đất dưới 50m², có thể xây dựng toàn bộ; trên 50m² phải chừa khoảng lùi 1–2m. Đây là một trong những quy định xây dựng nhà ở đô thị được áp dụng thống nhất trên cả nước.
Quy định về khoảng lùi, chỉ giới và độ đua ban công
Khoảng lùi xây dựng căn cứ vào chiều cao công trình và lộ giới theo QCVN 01:2021/BXD. Ban công chỉ được vươn tối đa 0,9–1,2m, đảm bảo cách vỉa hè ít nhất 3,5m. Tại thủ đô, quy định xây dựng nhà ở Hà Nội kiểm soát chặt việc thiết kế ban công để duy trì cảnh quan kiến trúc đồng bộ.
Quy định về hình khối và kiến trúc công trình
Điều 14 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024 quy định công trình phải có hình khối hài hòa, phù hợp với cảnh quan chung. Các chi tiết như lam che, ban công, lan can cần thiết kế đồng bộ, không phá vỡ mỹ quan. Đây là quy định xây dựng nhà ở đô thị được thực hiện nghiêm tại Hà Nội.
Quy định về hạ tầng kỹ thuật
Theo QCVN 07:2016/BXD, nhà ở đô thị phải được đấu nối đầy đủ hệ thống cấp nước, thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc và phòng cháy chữa cháy. Việc tuân thủ đúng chuẩn kỹ thuật là yêu cầu bắt buộc trong quy định xây dựng nhà ở đô thị, nhằm bảo đảm an toàn cư dân và bảo vệ môi trường đô thị.
Thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở đô thị
Xin giấy phép xây dựng là điều kiện bắt buộc trước khi khởi công, được quy định tại Điều 102 Luật Xây dựng 2014, sửa đổi năm 2020. Thủ tục này nhằm đảm bảo công trình phù hợp quy hoạch và tuân thủ quy định pháp luật.
Hồ sơ cần chuẩn bị
Theo quy định xây dựng nhà ở đô thị, hồ sơ cần chuẩn bị khi xin giấy cấp phép xây dựng nhà ở đô thị gồm:
- Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo mẫu.
- Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).
- 02 bộ bản vẽ thiết kế theo QCVN 01:2021/BXD.
- Bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề (nếu có).
Trình tự thủ tục
Theo quy định xây dựng nhà ở đô thị, chủ đầu tư nộp hồ sơ tại UBND cấp quận/huyện nơi có đất. Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận, thẩm định hồ sơ trong thời hạn tối đa 15 ngày làm việc. Nếu hồ sơ đạt yêu cầu, giấy phép xây dựng sẽ được cấp bằng văn bản.
Cơ quan có thẩm quyền và lệ phí
Theo Nghị định 15/2021/NĐ-CP, cơ quan có thẩm quyền cấp phép là UBND quận/huyện. Lệ phí cấp giấy phép xây dựng do HĐND cấp tỉnh quy định; tại Hà Nội, mức lệ phí dao động từ 50.000 – 100.000 đồng/giấy phép.
Xử phạt khi vi phạm quy định xây dựng nhà ở đô thị
Theo khoản 7 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, trường hợp phải xin phép nhưng chủ đầu tư tiến hành xây dựng nhà ở đô thị không có giấy phép sẽ bị xử phạt hành chính nghiêm khắc. Cụ thể:
- Phạt 60 – 80 triệu đồng: đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ không có giấy phép.
- Phạt 80 – 100 triệu đồng: nếu xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc khu vực có giá trị đặc biệt.
- Phạt 120 – 140 triệu đồng: khi xây dựng công trình thuộc diện phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng.
Ngoài hình thức phạt tiền, cơ quan có thẩm quyền còn có thể áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả như buộc tháo dỡ công trình xây dựng trái phép, đảm bảo tuân thủ đúng quy định xây dựng nhà ở đô thị và giữ gìn trật tự đô thị.
Nắm vững và tuân thủ quy định xây dựng nhà ở đô thị là bước quan trọng để tránh rủi ro pháp lý, đảm bảo công trình đạt chất lượng và phù hợp quy hoạch. Chủ đầu tư nên tham khảo kỹ các văn bản pháp luật liên quan, đồng thời thực hiện đúng thủ tục cấp phép để xây dựng nhà ở an toàn, hợp pháp và lâu dài.
Xem thêm: https://betahomevietnam.com/nha-trong-ngo-duoc-xay-may-tang/
